Die SPD reagiert gelassen auf die Stellungnahme von „Haus und Grund“ zum möglichen Zweckentfremdungsverbot in Heidelberg (RNZ vom 09.10.15). Keine der vorgebrachten Behauptungen hält einer Überprüfung stand.
So sind die geäußerten Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Zweckentfremdungsverbots unbegründet, da diese bereits vom Bundesverfassungsgericht bestätigt wurde (BVerfG – 2. Senat, Urteil vom 04.02.1975 – 2 BvL 5/74). Außerdem gab es in Baden-Württemberg von 1972 bis 2006 ein lange unter CDU-FDP Regierung bestehendes Landesgesetz, das dem von der grün-roten Landesregierung im Dezember 2013 beschlossenen Gesetz im Wesentlichen entspricht. Während dieses langen Zeitraums galt also bereits ein Zweckentfremdungsverbot in Heidelberg.
Darüber hinaus geht der Verweis von „Haus und Grund“ auf das Urteil des Amtsgerichts München (AG München, Urteil vom 30.09.2014 – 483 C 2720/14 WEG) sowie auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 und Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 78/10) fehl. In diesen Urteilen wird die Einordnung der Nutzung einer Wohnung durch Feriengäste als Wohnnutzung ausschließlich am Maßstab des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgenommen. Es handelt sich daher lediglich um eine wohnungseigentumsrechtliche Einordnung als Wohnnutzung, welche keine Relevanz für die Bewertung am Maßstab eines Zweckentfremdungsverbots hat. „Eine Bewertung am Maßstab eines Zweckentfremdungsverbots hätte in diesen Fällen ein anderes Ergebnis zur Folge gehabt. Diese Fälle waren jedoch nur am Maßstab des WEG zu prüfen.“, erklärt der SPD-Stadtrat und Rechtsreferendar Andreas Grasser.
„Wenn der von „Haus und Grund“ vermittelte Eindruck, dass ein Zweckentfremdungsverbot der aktuellen Rechtslage widersprechen und daher ins Leere laufen würde, tatsächlich zuträfe, dann hätte „Haus und Grund“ keinen Anlass ein drohendes Zweckentfremdungsverbot derart verbal zu bekämpfen.“, so Grasser weiter. Anzumerken ist, dass der Geltungsbereich einer Zweckentfremdungssatzung auf die von Umwandlung in Ferienwohnungen am stärksten betroffenen zentralen Stadtteile beschränkt werden kann. Dies ermöglicht einen an die Bedürfnisse des Heidelberger Wohnungsmarkts angepassten Geltungsbereich.
Das Kleinreden der Zahl von mindestens 300 dem Markt entzogenen Mietobjekten durch „Haus und Grund“ hält die SPD-Fraktion angesichts des angespannten Wohnungsmarkts für problematisch und falsch. Zumal es sich dabei lediglich um eine Stichprobe eines Internet-Portals zu einem bestimmten Zeitpunkt handelte und die tatsächliche Zahl weitaus höher liegen dürfte. Hinzu kommt, dass im Zeitraum von 1995 bis 2014 durchschnittlich pro Jahr nur 485 Wohnungen in Heidelberg fertiggestellt wurden. Damit entsprechen allein die angesprochenen 300 Wohnungen immerhin 2/3 der durchschnittlichen jährlichen Baufertigstellungen in Heidelberg.
Richtig ist, dass das Zweckentfremdungsverbot als Einzelmaßnahme die Probleme des Wohnungsmarktes nicht lösen kann. Der Stadt wird damit jedoch ein Instrument in die Hand gegeben um bestehende Wohnungen dem Markt zu erhalten, was die bisherigen baurechtlichen Instrumente nicht gewährleisten können. So sieht die SPD das Zweckentfremdungsverbot als Teil eines effektiven Handlungsprogramms in der städtischen Wohnungspolitik.
Seit über zwei Jahren gibt es darüber hinaus den Antrag der SPD für ein städtisches Gesamtkonzept „Handlungsprogramm Wohnen“. Der Grundsatzbeschluss zur Vorlagenerstellung durch die Verwaltung wurde im März 2015 getroffen. Jetzt gilt es, schnellstmöglich ein Konzept zu erstellen, um in Heidelberg mehr preisgebundenen Mietwohnraum im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen und bestehenden preiswerten Wohnraum zu erhalten.
Stadträtin Monika Meißner unterstreicht die Notwendigkeit, in diesem umfassenden Konzept zahlreiche aufeinander abgestimmte Instrumente zur Schaffung von preiswertem Wohnraum zusammenzuführen: „Neubau vor allem im unteren und mittleren Preissegment treiben wir insbesondere in Mark Twain Village voran. Die Einrichtung eines Zweckentfremdungsverbots sichert ab, dass in bestehenden Wohngebieten nicht gleichzeitig die Erfolge im Neubau im bereits errichteten Bestand wieder rückgängig gemacht werden. Da ein umfassender Vorschlag aus der Verwaltung über ein Gesamtkonzept Handlungsprogramm Wohnen noch längere Zeit in Arbeit sein wird, muss das Zweckentfremdungsverbot aktuell vorgezogen werden.“
Die SPD weist darauf hin, dass die Verwaltung in ihrer „Stellungnahme und Informationen zu den jüngsten wohnungspolitischen Gesetzesänderungen“ vom 22. November 2014 den Erfolg und die Notwendigkeit der von 1972-2006 gültigen Zweckentfremdungssatzung einräumt. Dort wurde festgehalten, dass sich eine halbe Personalstelle auf Basis des Landesgesetzes zur Sicherstellung seiner Umsetzung refinanziert hatte. Es stellt sich der SPD-Fraktion die Frage, warum sich die aktuelle Situation heute geändert haben soll. Zumal Online-Vermittlungsportale in den vergangenen Jahre für eine rapide Steigerung der entsprechend angebotener Wohnungen sorgten.
Auch die Ausgestaltungsmöglichkeiten der Zweckentfremdungssatzung und das positive Fazit der Verwaltungen in Freiburg, Hamburg oder Berlin lassen aus Sicht der SPD keinen Zweifel an der Praktikabilität und Akzeptanz sowohl bei verantwortungsbewussten Eigentümerinnen und Eigentümern als auch in der Bevölkerung. „Wir rufen die Fraktionen im Heidelberger Gemeinderat dazu auf, angesichts des nach wie vor angespannten Heidelberger Wohnungsmarktes für eine Zweckentfremdungssatzung und damit für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums einzutreten.“, erklärt Grasser abschließend.
